Acquisto prima casa e sconti del Fisco, compreso mutuo e interessi, tutti i casi possibili e le ultime novità

Acquistare la prima casa è un passo importante e il Fisco rende tutto più leggero con agevolazioni e sconti, ecco una breve guida sulle possibilità.

Acquistare la prima casa è un passo importante, e ad incentivare l’acquisto anche il pacchetto degli sconti del Fisco, che rendono l’acquisto più leggero. Vediamo come funzionano e cosa fare per non perderli.

Acquisto prima casa

L’acquisto della prima casa è un passo importante reso più conveniente dal pacchetto di agevolazioni per l’acquisto della prima casa dall’Agenzia delle Entrate. Abbiamo esaminato vari casi che vi sottoponiamo in formato guida.

Oltre al Fondo garanzia mutui, per chi contrae un mutuo prima casa ci sono diverse agevolazioni fiscali:

  • Imposta di registro ridotta al 2%;
  • Imposta ipotecaria e catastale fissa di 200 euro;
  • Detrazioni Irpef sugli interessi passivi nella misura del 19% per un massimo di 4.000 euro annui;
  • Iva ridotta al 4% se si acquista da un’impresa.

Le agevolazioni per prima casa si possono far richiesta anche per l’acquisto di pertinenze, anche se questo avviene successivamente, l’importante è che siano destinate al servizio della prima casa e che appartengano alle categorie catastali C2, C6, C7.

Agevolazioni prima casa: i requisiti per richiederli

I requisiti che bisogna possedere per poter fruire delle agevolazioni per l’acquisto di prima casa sono:

  • l’immobile non deve essere con la categoria catastale di lusso ed esattamente  A/1 e A/11;
  • deve essere situato nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o intende stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto o nel Comune in cui l’acquirente lavora;
  • la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile deve essere trascritto nell’atto di acquisto;
  • l’acquirente non deve essere proprietario, anche in comunione di beni o usufruttuario di nessun altro immobile ubicato nel Comune in cui ha intenzione di effettuare l’acquisto;
  • l’acquirente nel caso in cui già ha usufruito delle agevolazioni di prima casa non può farne di nuovo richiesta.

Agevolazione prima casa, possibile anche se proprietario di un’altra casa nello stesso Comune

L’Agenzia delle Entrate in risposta all’interpello n. 377/2019, chiarisce che è possibile fruire dell’agevolazione prima casa anche nel caso di proprietà di un’ulteriore abitazione nello stesso comune purché entro un anno dal nuovo acquisto si proceda all’alienazione di tale immobile, qualora sia dimostrato il possesso dei requisiti richiesti dalla normativa.

Per approfondimenti: Agevolazione prima casa, possibile anche se proprietario di un’altra casa nello stesso Comune, le novità

Agevolazione prima casa l’autorimessa non è vincolante

Agevolazione acquisto prima casa, se si possiede un’autorimessa nello stesso Comune, comporta un motivo ostativo alle agevolazioni? L’Agenzia delle Entrate, con l’interpello n. 241 del 15 luglio 2019, risposta n. 63, ha affermato che la proprietà di un’autorimessa che sia stata acquistata con l’agevolazione “prima casa” non impedisce l’acquisto di un’abitazione, con l’utilizzo del beneficio “prima casa”, se l’acquirente non sia titolare di altra abitazione nel medesimo Comune né sia titolare di altra abitazione ovunque ubicata nel territorio nazionale, acquistata con la medesima agevolazione.

Per approfondimenti: Agevolazione acquisto prima casa, l’autorimessa non è vincolante

Prima casa, controllo sui consumi, se troppo bassi si perdono le agevolazioni

Prima casa: la Corte di Cassazione, con una recente sentenza, ha dimostrato che i consumi troppo bassi rilevano che l’abitazione principale è fittizia. Una sentenza che ha suscitato molte critiche.

La sentenza n. 14793/2018 della Corte di Cassazione, ai fini dell’esenzione Ici e Imu per l’abitazione principale, sostiene che i bassi consumi elettrici consentono il disconoscimento della dimora abituale e quindi il venir meno del beneficio fiscale.

Inoltre, la Corte stabilisce altri elementi rilevanti, che sono l’assenza di medico curante o la frequenza scolastica dei figli. La Corte si è espressa su un’abitazione in località balneare.

Per approfondimenti: Prima casa, controllo sui consumi, se troppo bassi si perdono le agevolazioni

Agevolazione: sono tre le cose fondamentali da rispettare

Agevolazione acquisto prima casa, sono tre casi fondamentali in cui si rischia di perdere l’agevolazione fiscale e su cui si è espressa la Corte di Cassazione per i dovuti chiarimenti.

Prima: acquisto prima casa e nuda proprietà

Secondo la Corte di Cassazione con la sentenza n. 17148/2018, l’atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell’agevolazione prima casa di cui ha fruito in precedenza deve essere rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso e il godimento di un’abitazione; ciò non si verifica nel caso di un acquisto di nuda proprietà. Pertanto, l’acquisto del diritto di nuda proprietà di un’abitazione entro un anno dall’alienazione della precedente prima casa (effettuata prima del decorso di un quinquennio dal suo acquisto), non evita la decadenza in conseguenza della cessione infraquinquennale.

Seconda: la residenza entro 18 mesi, le novità

Cambiano le regole sulle agevolazione prima casa, a deciderlo una sentenza della Corte di Cassazione, con ordinanza del 17 aprile 2018 n. 9433.

Secondo la Corte di Cassazione nel caso di acquisto di prima casa in corso di costruzione, per poter beneficiare del regime agevolato “prima casa”, il contribuente che non risiede nel Comune ove è ubicata, ha tempo 18 mesi per trasferirsi. Tale termine decorre dalla data del rogito di acquisto e non dal giorno della fine dei lavori.

Terza: trasferire l’immobile prima dei 5 anni

La Cassazione, con ordinanze n. 14317/2018 e n. 14326/2018, ha affermato che il contribuente non perde i benefici previsti per la “prima casa” se trasferisce l’immobile prima del decorso di 5 anni, qualora ne acquisti un altro dove stabilisce la sua residenza, dichiarando di voler beneficiare delle agevolazioni, e purché abbia adibito a propria abitazione anche il primo immobile. Non spettano i benefici, invece, se al rogito di acquisto di un immobile per il quale si invocano tali agevolazioni non partecipi anche il coniuge in comunione dei beni.

Agevolazione prima casa, la residenza entro 18 mesi

Cambiano le regole sulle agevolazioni prima casa, a deciderlo una sentenza della Corte di Cassazione, con ordinanza del 17 aprile 2018 n. 9433.

Secondo la Corte di Cassazione nel caso di acquisto di prima casa in corso di costruzione, per poter beneficiare del regime agevolato “prima casa”, il contribuente che non risiede nel Comune ove è ubicata, ha tempo 18 mesi per trasferirsi. Tale termine decorre dalla data del rogito di acquisto e non dal giorno della fine dei lavori.

Agevolazione prima casa e “forza maggiore”

Già in precedenza la Cassazione era intervenuta in merito con la sentenza n. 2616 del 10 febbraio 2016, la quale stabiliva che il contribuente che non sia riuscito a trasferire la sua residenza, non può trovare nessun appiglio burocratico o scusarsi per ragioni di “forza maggiore”.

In passato, sia l’amministrazione che la giurisprudenza, di merito e di legittimità, avevano riconosciuto la “forza maggiore” che eliminava il carattere di reato e che considerato tale da non fare decadere il beneficio fiscale per mancato trasferimento della residenza del contribuente acquirente.

Il trasferimento entro 18 mesi dall’acquisto

La Cassazione con questa ultima sentenza, ha precisato che la normativa sull’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente al contribuente che non abbia residenza nel Comune ove è ubicata l’abitazione oggetto di acquisto agevolato di trasferire la sua residenza entro 18 mesi dalla data in cui stipula il contratto di acquisto.

Sanzione del 30% per chi non effettua il trasferimento

Il contribuente che non adempie al trasferimento della residenza, decorso del diciottesimo mese, dovrà recuperare dell’imposta ordinaria e applicazione della sanzione pari al 30%o della differenza tra l’imposta ordinaria e l’imposta agevolata.

Spese notarili sono detraibili le spese notarili come oneri accessori al mutuo ipotecario stipulato per acquisto dell’abitazione principale, insieme agli interessi passivi del mutuo. Le spese possono essere detratte nella dichiarazione 730 o Redditi.

Detrazione spese notarili: la documentazione

Per poter portare la detrazione le spese notarili, bisogna essere in possesso della seguente documentazione:

  • Ricevute della quietanza relative alle rate di mutuo pagate nell’anno 2017;
  • Contratto di mutuo dal quale risulti il finanziamento per l’acquisto dell’immobile adito ad abitazione principale;
    Contratto di acquisto dell’immobile;
  • Documentazione degli oneri accessori all’acquisto sostenuti;
  • Autocertificazione che attesti che l’immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale e che tale condizione sussista anche nel 2017.

Interessi passivi per ristrutturare casa

Se si contrae un mutuo per ristrutturare casa, si possono detrarre gli interessi passivi? A rispondere è l’Agenzia delle Entrate con una recente guida dove spiega in cosa consiste la detrazione dall’Irpef degli interessi passivi, e i relativi oneri accessori, pagati sui mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale.

È possibile richiedere la detrazione se ricorrono le seguenti condizioni:

  • il mutuo deve essere stipulato nei 6 mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di costruzione o nei 18 mesi successivi;
  • l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione;
  • il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

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Angelina Tortora

Giornalista pubblicista, amministratore e autrice presso Notizieora.it. Ragioniera commercialista e revisore legale iscritta all'albo. Ha collaborato per molti anni con il Caf Tutela Fiscale e con la testata Investireoggi.it area Fisco e previdenza. Scrivere è passione, è vita, mi accompagna da quando ero bambina. Attraverso la scrittura posso comunicare notizie, idee e soprattutto aiutare gli altri. In un mondo dove tutto va all’incontrario, e dove tutto è confusione, il mio obiettivo è quello di diffondere notizie che aiutino. NotizieOra rappresenta la realizzazione di un sogno, dove esprimersi è libertà, è passione. “Solo attraverso la scrittura possiamo avere notizia di uomini che ci hanno preceduto e scoprire in cosa si sono distinti. E, come i classici insegnano, se si ha memoria di qualcuno, se ne protrae l’esistenza.”