Come valutare il prezzo di vendita di magazzini e terreno in poche mosse

Valutare il valore di un bene immobiliare che si possiede è importante, sia per capire la sua rendita sia nel caso lo si voglia mettere in vendita, anche senza l’aiuto di un agente immobiliare. In un nostro recente articolo abbiamo parlato di come valutare casa, “Vendere casa: ecco come valutare un immobile in modo semplice”, ora ci dedichiamo a capire come invece si calcola la valutazione di uffici, magazzini e terreni.

Valutare un ufficio o magazzino: ecco la procedura

Anche per uffici e magazzini bisogna calcolare la superficie commerciale, con la seguente formula: valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito. Occorre poi moltiplicare la superficie per il quoziente a metro quadro, da reperire sul sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione un’apposita banca dati. Bisogna inserire l’indirizzo dell’immobile per avere la quotazione relativa. Il valore ottenuto, viene considerato come valore base a cui verrà calcolato con segno negativo o positivo il coefficiente di merito.

I coefficienti di merito variano a seconda delle circostanze.

Per gli uffici, in base alla loro posizione:

• In una strada principale + 10%;
• In posizione intermedia non si applica alcun coefficiente;
• Posizionato in strada secondaria – 5%.

Invece, per i magazzini:

• Posizionato a piano terra o rialzato con accesso carrabile nessun coefficiente;
• a piano terreno o rialzato senza accesso carrabile -10%;
• in posizione seminterrato con accesso carrabile -15%;
• Posizionato a piano seminterrato solo con scale -30%.

Per i negozi:

• se situati in posizione particolarmente favorevole al commercio +50%;
• se situati in posizione favorevole al commercio +20%;
• se situati in posizione ordinaria non si applicano coefficienti;
• se situati in posizione poco favorevole al commercio -30%;
• in caso di altezza dei soffitti superiore a 4,5 m + 20%.

Per i capannoni:

• se situati a piano terra non si applica nessun coefficiente;
• a piano rialzato -5%;
• mancante di accesso per gli autoarticolati -10%;
• senza area di pertinenza -15%.
• In base all’eventuale locazione:
  • con scadenza a 6 anni – 20%;
  • con scadenza a 9 anni – 30%.

Calcolo del valore di un terreno

Vediamo adesso come si valuta un terreno.

Bisogna reperire, in primo luogo, i seguenti dati dal sito dell’Agenzia del Territorio:

• la categoria del terreno (se agricolo o edificabile);
• il reddito o la rendita del terreno;
• un valore detto moltiplicatore catastale, che è diverso secondo che il terreno sia agricolo o edificabile.

Per reperire tali dati c’è la necessità di inserire o il codice fiscale del proprietario o i dati catastali del terreno.

La rendita catastale va moltiplicata per il moltiplicatore catastale.

Questo valore, può diminuire o aumentare in base alle caratteristiche dell’ambiente in cui è inserito il terreno. Bisognerà tener conto della zona in cui si trova (di maggior o minor pregio), se vi sono abitazioni o terreni agricoli nei dintorni, se sul terreno ci siano vincoli o servitù, se è vicino o lontano da centri abitati.

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