Disdetta contratto d’affitto per muffa e umidità, si può?

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18/11/2019

Disdetta del contatto di affitto in anticipo per muffa e umidità è concessa solo eseguendo una specifica procedura, ecco cosa ha deciso la Cassazione

Disdetta contratto d’affitto per muffa e umidità, si può?

Nel caso in cui si è preso in affitto un appartamento ce inizialmente sembrava un affare e in ottime condizione, ma col tempo sono comparse chiazze di umidità sul soffitto fino ad arrivare ad una situazione insostenibile e insalubre. Puoi far richiesta di recesso dal contrato per questi motivi, cisto che il locatore non si interessa alla riparazione nonostante i tuoi continui solleciti? Vediamo cosa hanno deciso i giudici con la sentenza n. 29329/2019 della Cassazione.

Quando l’inquilino può recedere del contatto d’affitto

Il conduttore, cioè l’inquilino, oltre alla normale disdetta del contratto d’affitto da va effettuata sei mesi prima della scadenza del contratto, può anche recedere dallo stesso in anticipo per giusta causa.  I motivi che inducono al conduttore di recedere dal contratto devono essere costituite da elementi sopravvenuti alla stipula del contratto stesso, estranei alla sua volontà e imprevedibili, tali da rendere gravosa per lui la sua prosecuzione.

La gravosità deve essere oggettiva, quindi non si può recedere dal contratto per motivi convenuti favorevoli solo unilateralmente. Per quanto riguarda le unità abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non solo sotto il profilo economico, ma tenendo conto anche delle esigenze di vita dell’inquilino. Ciò è stato espresso nella sentenza della Cassazione n. 6553/2016.


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Muffa e umidità nella casa in affitto

Alcune sentenze della Cassazione, e nella fattispecie la sentenza n 12712/2010 e  n. 24459/2011 ritengono che i fenomeni di umidità sono tra i vizi costituenti  fenomeni pericolosi per la salute, in quanto espongono a serio pregiudizio il benessere del conduttore e dei familiari. Quindi la muffa e l’umidità nella casa in affitto fa sì che questa non è più idonea ad essere abitata. Quindi è diritto dell’inquilino e dei suoi conviventi recedere dal contratto, riconosciuto dall’art. 1578 e dall’art. 1581 del codice civile.

Il locatore ha l’obbligo di eseguire tutte le riparazioni necessarie, quando si tratta di fenomeni non transitori o di deterioramenti rilevanti. Nel caso ciò non venga rispettato, il conduttore ha il diritto di recedere in anticipo dal contratto o di chiedere una riduzione del corrispettivo. Questo può essere richiesto sia per i vizi sussistenti al momento della stipula del contratto sia per quelli sopravvenuti.

Ricordiamo che i vizi dell’appartamento locato sono solo quelli che riguardano la struttura materiale dell’abitazione, alterandone l’integrità in modo che questa non è più godibile.

La Cassazione, in conclusione, sentenzia che la presenza di macchie di umidità e di muffa, impediscono il pacifico e salutare godimento dell’immobile, e ciò consente all’inquilino di dare disdetta anticipata dall’affitto.

Come disdire l’affitto per muffa e umidità

Per eseguire la disdetta, l’inquilino dovrà prima denunciare i vizi sopravvenuti al locatore nel più breve tempo possibile. Infatti, in codice civile prescrive quanto segue: “Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore”. Ma anche se questa comunicazione non avviene in tempi brevi, ciò non fa perdere il diritto al conduttore di recedere dal contratto. L’obbligo del locatore è quello di tenere in buono stato abitativo la casa e quindi si pone su un piano diverso da quello di informazione del conduttore.


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Quindi la procedura da eseguire da parte del conduttore che intende recedere in anticipo dal contratto d’affitto deve:

  • inviare una raccomandata A/R o una pec al locatore informandolo della situazione che si è venuta a creare, indicando la natura e la locazione dei vizi;
  • deve, comunque, dare il preavviso di sei mesi.

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