Mutuo a tasso variabile con cap: mettere al sicuro la rata, ma occhio alle fregature delle banche

-
25/10/2018

Mutuo a tasso variabile con cap: mettere al sicuro la rata, ma occhio alle fregature delle banche

Nonostante le preoccupazioni per l’impennata dello spread, i mutui casa in Italia restano ancora a buon mercato e i tassi applicati sostano ai minimi storici, anche se apparentemente si allungano i tempi di risposta delle banche per concedere i prestiti. Gli istituti cercano di capire cosa accadrà da qui alle prossime settimane con la manovra di bilancio e il braccio di ferro tra Italia e Commissione europea. Va da sé che se i rendimenti dei BTp rimanessero ai livelli attuali o salissero ulteriormente, il costo del funding per il sistema bancario nazionale crescerebbe e spingerebbe in alto anche gli interessi richiesti sui mutui immobiliari. Aldilà delle tensioni specifiche legate all’Italia, oggi la BCE ha ribadito che i tassi rimarranno fermi fino all’estate prossima, ma per il dopo continua a lasciare intendere che dovrebbero salire.

Dunque, questo sarebbe l’ultimo giro di giostra per ottenere mutui a tasso fisso a condizioni convenientissime e pagare le rate dei mutui a tasso variabile per importi anch’essi molto contenuti. Dai prossimi mesi, il costo del denaro dovrebbe salire e rendere l’accensione dei nuovi mutui più onerosi e le rate di quelli erogati a tasso variabile più pesanti. Che fare, quindi, se si è in procinto di chiedere un prestito alla banca per comprare casa?

Due italiani su tre da tempo puntano ormai stabilmente sul tasso fisso per mettersi al sicuro dai rialzi dei tassi. Strategia certamente protettiva, sebbene non è detto che si riveli vincente per le proprie tasche. I tassi saliranno nei prossimi anni, ma verosimilmente rimarranno bassi a lungo. Nel frattempo, chi avesse optato per il tasso fisso avrebbe aperto l’ombrello troppo presto e rinunciato a godersi un altro po’ di sole. Infatti, il costo del mutuo a tasso fisso consiste nel pagare di più subito, anche se per tutta la durata dell’ammortamento non si avranno più sorprese. Se, però, i tassi rimanessero bassi per diversi anni ancora, avremmo speso migliaia di euro in maggiori interessi per niente.


Leggi anche: Dolci tipici di Natale regione per regione vediamo quali sono

Una possibile mediazione tra la tentazione di continuare a sfruttare i vantaggi dei bassi tassi e la voglia di mettersi al sicuro c’è e si chiama mutuo a tasso variabile con cap. Si tratta di un prestito con interessi applicati sulla base dell’Euribor, dunque, variabili a seconda delle condizioni del mercato, ma che fissa sin dall’inizio un tetto massimo al livello raggiungibile dagli interessi. In sostanza, all’atto della stipula del contratto si conosce già l’importo massimo della rata che si potrebbe essere chiamati a pagare nel caso di rialzo dei tassi. Vengono meno così gran parte dell’aleatorietà e dei rischi connessi al tasso variabile. In fondo, sarebbe come godere allo stesso tempo dei vantaggi sia del variabile che del fisso.

Facciamo un esempio: Tizio accende un mutuo a tasso variabile con cap. Il tasso applicato è pari all’Euribor a 3 mesi + uno spread dell’1,50%. Viene anche fissato un livello massimo per gli interessi al 4,5%. Ciò significa che se l’Euribor a 3 mesi salisse sopra il 3%, attestandosi per esempio al 3,7%, la somma con lo spread applicato farebbe 5,2%, ma l’interesse massimo che la banca calcolerebbe per la rata non supererebbe mai il 4,50%, per cui ci si è messi al sicuro da eccessivi rialzi dei tassi. Tutto bene? Insomma, non cadiamo nelle “trappole” delle banche, che giustamente hanno l’esigenza di spacciare per ottimo un prodotto che nasconde più di un’insidia.

La prima si chiama proprio “spread”. Occhio che non sia troppo alto. Attualmente, le banche applicano all’Euribor un margine nel migliore dei casi inferiore allo 0,8-1% per determinare il tasso variabile offerto. Per le soluzioni a tasso fisso, tale margine si riduce anche allo 0,1-0,2% rispetto all’Eurirs per le varie scadenze. I mutui a tasso variabile con cap, invece, mostrano uno spread di non meno dell’1,4%, per cui offrono ai clienti sicurezza al costo di pagare subito di più di quanto non farebbero con un tasso variabile tout court. Normale che sia così, ma bisogna farsi due conti se effettivamente il gioco valga la candela. Nel caso avvertiste che il margine applicato fosse significativamente più alto, non è detto che la scelta individuata sarebbe la migliore.


Potrebbe interessarti: INAIL, fondo perduto fino a 10.000 per Partite IVA: requisiti e scadenza

E ancora: occhio al cap! Nessuno di noi sa credibilmente quale possa essere il tasso di mercato raggiunto tra tot anni. Tuttavia, si ragiona sulla base dell’andamento storico (in era euro) e se si legge un interesse-limite troppo alto, difficile da superare anche in condizioni di mercato molto meno accomodanti rispetto a oggi, sarebbe di fatto un bluff. Sarebbe come mettersi d’accordo con il proprietario di un immobile sul prezzo da pagare tra 10 anni per acquistarlo e che risultasse spropositatamente alto rispetto ai valori attuali, anche scontando un suo apprezzamento nel tempo. Meglio girare i tacchi e fiutare qualche altro affare. Lo stesso dicasi per i mutui con cap: il tasso-limite non deve risultare eccessivo, confrontato con la media dei tassi vigenti negli anni precedenti al loro crollo. Altrimenti, non vi starete riparando da alcun rischio concreto, ma semplicemente paghereste alla banca interessi più alti per consentirle di prendervi in giro.