Mutuo casa: conviene estinguerlo anticipatamente?  Le novità

Mutuo casa, ecco quali parametri bisogna valutare per decidere l’estinzione anticipata

Prima di decidere di estinguere un mutuo bisogna fare delle valutazioni, per capire se questa operazione sia vantaggiosa o meno. Bisogna tener presente se conviene chiudere tutto o parte del debito con la banca prima della scadenza del contratto. Controllare se l’estinzione anticipata precede il pagamento di una penale.

L’estinzione del mutuo può essere richiesta per qualsiasi tipologia di finanziamento sottoscritto, come è imposto dalla legge. Questo che l’operazione di estinzione anticipata del mutuo sia sempre vantaggiosa, perché bisogna sempre prendere in considerazione l’importo erogato e le condizioni inserite nel contratto.

Vediamo qual è la procedura da eseguire per estinguere totalmente o parzialmente il proprio mutuo.

Per l’estinzione del mutuo, a volte, bisogna pagare una penale è questo vale per tutti i mutui erogati prima del 2 febbraio 2007 entro certi limiti di importo e i tassi scelti, poi grazie al DM n. 7/2007 convertito in legge n. 40/2007 nota come Decreto Bersani, è stata abolita la penale.

Chi, invece, ha intenzione solo di ridurre il numero di rate, devono decidere se è meglio accorciare il debito tramite l’estinzione anticipata, oppure rinegoziare il mutuo per abbassare il tasso di interesse in modo da avere delle scadenze meno onerose.

Mutuo casa: cosa significa estinguere un mutuo

Per estinzione anticipata del mutuo si intende versare alla banca o alla finanziaria l’importo erogato prima della data di scadenza.

Il mutuo può essere estinto con due modalità: parziale o totale.

L’estinzione parziale del mutuo

L’estinzione parziale del mutuo consiste nel pagare anticipatamente solo una parte del mutuo residuo. Come conseguenza si verificherà la seguente situazione: la riduzione temporale del reddito o il cambiamento dell’importo della rata, se il contratto lo prevede.

Quindi prima di prendere tale decisione bisogna verificare che il contratto preveda:

  • La riduzione della durata del rimborso del mutuo lasciando invariato l’importo della rata mensile;
  • Le riduzioni dell’importo della rata in proporzione al capitale rimborsato.

La somma che viene anticipata dovrà essere calcolata sul capitale residuo. In modo tale che la banca non applicherà gli interessi su questa cifra.

L’estinzione totale del mutuo

Nel caso in cui, invece, hai disponibilità sufficiente ad estinguere tutto il mutuo residuo, lo puoi fare, ma devi tener conto di alcune spese aggiuntive.

Quindi se si decide di estinguere il mutuo in un’unica soluzione, bisogna considerare le spese amministrative e gli interessi maturati dalla banca fino al momento dell’avvenuta operazione di estinzione mutuo.

Mutuo casa: che cosa è la penale

Ci sono casi in cui per estinguere un mutuo bisogna pagare una penale. Vediamo quali sono.

Il vincolo della penale viene inserito dalla banca per far in moda da non perdere gli interessi sui mutui. Prendendo in considerazione che in media i mutui in Italia durano intorno ai 25 anni, per la banca far estinguere un mutuo a 15 anni è una grossa perdita di interessi.

Mutui accesi prima del 2 febbraio 2017

Il Decreto Bersani ha fatto da spartiacque sul discorso della penale. Infatti, esso stabilisce che i mutui erogati prima del 2 febbraio 2007 possono prevedere una penale entro certi limiti e in base al diverso tipo di tasso scelto al momento della stipula del mutuo.

Per i mutui a tasso variabile: la penale prevista è massima:

  • dello 0,50% se si estingue il mutuo prima del terzultimo anno;
  • dello 0,20% se si estingue il mutuo durante il terzultimo anno;
  • nessuna penale se si estingue il mutuo negli ultimi 2 anni di contratto.

Nel caso in cui la penale  sul contratto è più bassa rispetto alle percentuali massime stabilite, si ottiene uno sconto dello 0,20% rispetto alla penale concordata con la banca.

Anche per i mutui a tasso fisso, stipulati prima del 31 dicembre 2000, la penale massima è la stessa dei mutui a tasso variabile. Invece, se il contratto è stato stipulato dopo tale data, la penale massima è:

  • dell’1,90% se si estingue il mutuo durante la prima metà della sua durata;
  • dell’1,50% se si estingue il mutuo dalla metà della durata prevista al quartultimo anno;
  • dello 0,20% se si estingue il mutuo durante il terzultimo anno;
  • nessuna penale se si estingue il mutuo durante gli ultimi 2 anni.

Anche in questo caso, se la penale accordata sul contratto è più bassa rispetto a alle percentuali massime, si ottiene uno sconto pari a:

  • 0,25% per le penali contrattuali uguali o superiori all’1,25%;
  • 0,15% per le penali inferiori all’1,25%.

Mentre per i mutui a tasso misto i casi sono questi:

  • nel caso in cui è in corso il rimborso con tasso variabile al momento dell’estinzione anticipata, si applicano i limiti previsti per i mutui a tasso variabile;
  • se, invece, è in corso il rimborso con tasso fisso al momento dell’estinzione anticipata, si applicano i limiti previsti per i mutui a tasso fisso.

In questo caso se la banca applica le penali superiori a questi limiti, il mutuatario può chiedere che vengano ridotte fino ai massimi previsti dalla legge, e la banca non può rifiutare.

Mutui accesi dopo il 2 febbraio 2007

Per tutti i mutui stipulati dopo i 2 febbraio 2007, non è possibile applicare una penale per l’estinzione anticipata del mutuo. Il Decreto Bersani annulla la penalità anche del contratto e delle clausole che chiedono al cliente una penale per chiudere il debito prima della scadenza del mutuo. Questa norma è valida anche per il finanziamento erogato per l’acquisto o per la ristrutturazione di una casa ma anche per il finanziamento concesso per lo svolgimento di un’attività economica o professionale di una persona fisica.

Bisogna fare attenzione alla direttiva europea che concede alle banche la possibilità di applicare una penale sull’estinzione anticipata a cui l’Italia è l’unico paese europeo che non ha recepito.

Mutuo casa: quando conviene estinguerlo

Non sempre estinguere il mutuo in anticipo può essere vantaggioso. Infatti, va tenuto conto non solo della penalità ma soprattutto degli interessi che restano da pagare.

Le banche italiane utilizzano il piano d’ammortamento alla francese. Questo consiste nel pagare nelle rate iniziali una quota maggiore d’interesse più una quota minore di capitale. Mentre le ultime rate le quote si invertono, sarà più alta quella del capitale e più bassa quella degli interessi. Da questo tipo di procedura possiamo dedurre che un mutuo conviene estinguerlo all’inizio del piano di ammortamento, cioè quando ancora si devono pagare buona parte degli interessi.

Mutuo casa: come si procede per l’estinzione

Dopo le dovute valutazione, si decide di voler estinguere il mutuo anticipatamente, bisogna comunicarlo alla banca tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno, allegando il proprio documento di riconoscimento e il codice fiscale. Con tale raccomandata si chiede alla banca di procedere con il calcolo dell’importo da versare per l’estinzione. La banca fornirà un modulo da compilare.

Nel caso la sottoscrizione del mutuo risale prima del 2 febbraio 2007, bisogna presentare anche una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per certificare i requisiti delle penali ridotte in base al Decreto Bersani.

La banca ha tempo 30 giorni per consegnare la documentazione che confermerà l’avvenuta estinzione anticipata del mutuo.

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Maria Di Palo

Sono ragioniere programmatore, ho scoperto, grazie ad una buona amica, il piacere di scrivere e di condividere ciò che mi interessa, mi incuriosisce e mi appassiona. Mi piace trasferire agli altri le ricette della tradizione campana che la mia mamma mi ha lasciato in eredità e quelle nuove che amo preparare per la mia famiglia. Mi appassiona scrivere su tutto ciò che attrae la mia curiosità come argomenti di attualità e argomenti che riguardano il mondo della scuola. Amo anche esplorare luoghi nuovi e affascinanti.