Mutuo: le tutele per i consumatori e i documenti richiesti dalla banca 

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23/02/2020

Maggiori tutele per aprire un mutuo consapevolmente, tolleranza prima del pignoramento, estinzione anticipata del mutuo e i documenti da presentare in banca

Mutuo: le tutele per i consumatori e i documenti richiesti dalla banca 

Aprire un mutuo per la casa dei nostri sogni è una decisione che va presa con la massima consapevolezza, per cui è importante che le banche a cui ci rivolgiamo ci tutelino in modo adeguato. A questo proposito, con la direttiva europea Mcd (Mortgage credit directive) e il decreto legislativo numero 72 del 2016 si è intervenuti in difesa dei consumatori, garantendo più trasparenza e tutele. Le principali di cui vi parleremo in questa sede riguardano l’accesso alle informazioni del contratto, l’estinzione anticipata del mutuo e un periodo di riflessione per prendere una decisione. Da parte dei consumatori, vanno presentate determinate garanzie alla banca per mezzo di documenti specifici che vi indicheremo in questa guida.

Mutuo casa: le tutele per i consumatori

Per tutelare i consumatori, il decreto ha innanzitutto garantito la facilità di accesso a tutte le informazioni del contratto di mutuo tramite il Prospetto informativo europeo standardizzato (Pies), imposto a livello europeo. Nel prospetto vanno indicate le condizioni contrattuali, il calcolo del Taeg (tasso annuo effettivo globale), le spese di gestione, i costi di perizia e, per i prodotti a tasso fisso, il piano di ammortamento. 

Per i mutui a tasso variabile va verificata la presenza della clausola floor che, se presente, stabilisce un limite minimo per i tassi d’interesse, impedendo di beneficiare a pieno di un loro eventuale calo.

Ai mutuatari vengono messi a disposizione 7 giorni per poter prendere una decisione e valutare le altre offerte sul mercato prima di accettare il contratto. Per recedere dal contratto invece, si hanno a disposizione 14 giorni dalla sua conclusione o dal momento in cui si ricevono tutte le informazioni utili.


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Inoltre, è stato stabilito che chi vuole estinguere in anticipo il mutuo, pagando la parte restante in unica soluzione, può farlo senza costi aggiuntivi.

Uno dei punti forti della direttiva europea sui mutui riguarda la tutela dei debitori in difficoltà a pagare le rate. Il limite di rate non pagate, anche non consecutive, per attuare il pignoramento viene spostato a 18 mesi invece dei 7 previsti inizialmente. 

Vengono stabiliti anche dei limiti agli oneri imponibili in caso di ritardo nei pagamenti, come gli interessi moratori che non possono mai superare il tasso di usura.

In caso di vendita all’asta del bene dato in garanzia, il debito viene considerato estinto anche se il ricavato dall’immobile è inferiore al debito residuo. 

Per quanto riguarda i finanziatori e gli intermediari di credito, questi devono mostrarsi diligenti, trasparenti, corretti e attenti alle esigenze e ai diritti dei mutuatari, in base a dei canoni comportamentali stabiliti dal decreto.

Va inoltre seguita una metodologia standard per la valutazione delle abitazioni per poter stimare correttamente il valore dell’immobile. 

Infine, un consulente finanziario dovrà valutare se la condizione finanziaria del consumatore sia abbastanza stabile da potersi permettere il mutuo e avvertirlo qualora non lo fosse. 

Quali documenti vanno presentati in banca?

Le garanzie che i consumatori devono poter offrire per aprire un mutuo vengono riportate in appositi documenti da consegnare alla banca che li valuterà. In linea di massima, per i lavoratori dipendenti questi documenti sono:

  • Una dichiarazione del datore di lavoro che attesti l’anzianità di servizio
  • Il documento originale dell’ultima ricevuta dello stipendio
  • Una copia del modello Cu (ex Cud) o una copia del modello 730 o del modello Unico


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Per i liberi professionisti e i lavoratori autonomi vengono solitamente richiesti:

  • Una copia del modello unico
  • L’estratto della camera di commercio, industria e artigianato (c.c.i.a) o l’attestato di iscrizione all’albo se si è liberi professionisti

Inoltre, tutte le categorie di lavoratori devono presentare i seguenti documenti:

  • Documento d’identità e tessera sanitaria
  • Certificato di residenza e famiglia
  • L’estratto di matrimonio o il certificato di stato civile
  • Una copia della sentenza del tribunale in caso di divorzio
  • Permesso di soggiorno per gli extracomunitari
  • Una copia del certificato di abitabilità
  • Una copia del contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso o proposta d’acquisto
  • Planimetria catastale
  • Una copia dell’atto di provenienza dell’immobile
  • Il modello 240 o modello 4 dell’ufficio successioni, in caso di immobile ottenuto per successione