Pignoramento e ipoteca: l’immobile non venduto passerà allo Stato

L’ipoteca e il pignoramento esattoriale comporta regole ben precise. Ecco quali sono e cosa succede in caso di mancata vendita all’asta.

Pignoramento e ipoteca, se il debito nei confronti dell’Agenzia Entrate Riscossione supera i 120 mila euro, è possibile che l’immobile che prima è stato sottoposto a ipoteca ora sia pignorato è messo in vendita. Durante le aste non si è presentato nessuno come offerente, quindi ci si chiede cosa succede nel caso in cui l’immobile non si vende. Per fortuna, ad oggi, non si è fatto avanti alcun interessato. Quindi se anche per le altre aste dovessero andare deserte che fine farebbe la procedura esecutiva? La procedura verrebbe chiusa?

Le regole sull’esecuzione forzata immobiliare avviata dall’agente della riscossione sono diverse da quelle previste per le procedure in cui sono coinvolti creditori privati. Le differenze riguardano la fase di vendita dell’immobile sottoposto all’asta e, purtroppo, non vanno a favore del debitore. Infatti, c’è il rischio di perdere la casa, anche se questa non si vende, in modo definitivo.

Analizziamo la situazione in cui la casa pignorata dall’Agenzia Entrata Riscossione non si vende e cosa può succedere.

Agenzia dell’Entrate Riscossione: Ipoteca e pignoramento della casa

L’Agenzia dell’Entrate Riscossione può iscrivere un’ipoteca sulla casa solo se il debito supera i 20 mila euro. Ma prima deve inviare al contribuente, almeno 30 giorni prima, un avviso, in modo che il contribuente abbia la possibilità di saldare il debito o chiedere una dilatazione, questo fermerebbe l’iscrizione dell’ipoteca. Ma nulla vieta al contribuente di versare la parte del debito che eccede i 20 mila in modo da ritornare al di sotto della soglia stabilita, evitando sempre l’iscrizione dell’ipoteca.

Normalmente la sola ipoteca è sufficiente a spingere il contribuente a versare il dovuto. Ma a volte non basta, quindi l’esattore procede con il pignoramento.

Per poter avviare la procedura del pignoramento, bisogna superare alcuni ostacoli:

  • il debito deve aver raggiunto almeno 120 mila euro;
  • il complessivo valore dei beni immobili di proprietà del contribuente deve essere superiore a 120 mila euro;
  • il pignoramento immobiliare è vietato se il contribuente è proprietario di un solo immobile adibito a civile abitazione.

Tra l’iscrizione dell’ipoteca e l’avvio del pignoramento devono passare, per legge almeno sei mesi, anche se effettivamente passano anni.

Pignoramento immobiliare esattoriale: le regole

Il pignoramento da parte dell’Agenzia dell’Entrate Riscossione ha regole diverse da quello da parte di creditori privati. Ecco le regole quali sono.

A differenza dell’esecuzione forzata ordinaria, non c’è l‘udienza di audizione delle parti e neanche la possibilità di individuare il valore dell’immobile pignorato mediante una perizia dell’esperto. Le vendite non sono presiedute dal giudice ma gestite direttamente dall’agente della riscossione.

Manca l’effettivo atto di pignoramento poiché l’Agenzia Entrate Riscossione notifica un unico atto, cioè l’avviso di vendita, con cui si effettua il pignoramento. L’avviso di vendita viene trascritto nei pubblici registri immobiliari, dà qui inizia la procedura esecutiva.

Procedura di vendita dell’immobile pignorato

Il debitore è custode dell’immobile dal momento del pignoramento.

Il giudice dell’esecuzione può nominare custode una persona diversa dal debitore, quando l’immobile pignorato non è occupato dal debitore.

L’agente della riscossione procede alla vendita dell’immobile pignorato per pubblico incanto senza alcun intervento del giudice che non presiede le udienze. È l’ufficiale della riscossione a verbalizzare l’incanto.

Il primo incanto viene effettuato entro i 200 giorni dal pignoramento e i successivi dopo almeno 20 giorni.

Il valore dell’immobile, viene determinato in base a criteri di calcolo prefissati dalla legge. Come ad esempio per un fabbricato del gruppo A, si prende il triplo del valore “catastale” stabilito come segue:

  • rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per un coefficiente di 120.

L’esattore se ritiene che il risultato sia inadeguato, può chiedere una perizia al giudice per rideterminare il valore del bene al mercato corrente.

Le offerte per essere valide devono superare il prezzo base o l’offerta precedente nell’importo indicato nell’avviso di vendita. L’immobile verrà aggiudicato all’ultimo offerente se sono trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta e non ce ne sono altre maggiori.

Che succede se al primo o al secondo incanto la casa non si vende

Nel caso in cui al primo incanto non si vende, si procede con un secondo incanto nel giorno fissato nel giorno fissato dall’avviso di vendita, con un prezzo base ridotto di un terzo a quello precedente.

Devono passare almeno 20 giorni tra un incanto e il successivo.

Nella circostanza in cui né al primo né al secondo incanto ci sono state offerte si procede con il terzo incanto; il prezzo base in questo caso è inferiore di un terzo rispetto a quello del precedente incanto.

Che succede se al terzo incanto la casa non si vende

Nel caso in cui neanche al terzo incanto non ci sono offerte, sorgono i problemi, perché la legge prevede in questa circostanza, che il concessionario chieda, nei successivi 10 giorni, l’assegnazione allo Stato per il prezzo base del terzo incanto.

A questo punto, l’immobile diventa proprietà dello Stato e il contribuente debitore viene espropriato dal suo immobile. Questa è una conseguenza grave che distingue la procedura di riscossione esattoriale da quella ordinaria.  Infatti con la procedura ordinaria, nel momento in cui non ci sono offerte la procedura si chiude in modo definitivo, invece, quando il creditore è ‘esattore, l’immobile pignorato può essere anche espropriato.

Dobbiamo far presente che la procedura di devoluzione dell’immobile allo Stato non è automatica, è decisione dell’Agenzia dell’Entrate Riscossione farne richiesta. Quindi come non è detto che la procedura di esproprio venga presentata, anche la procedura di pignoramento spesse volte non viene richiesta. Molte abitazione ipotecate restano per anni in questa condizione.

Nel caso in cui si chiede l’esproprio, lo Stato dovrebbe acquistare le case degli evasori. Infatti, lo Stato a fronte del trasferimento della proprietà deve pagare l’importo che risulta al terzo incanto. Nel caso che tale importo è maggiore del debito, la parte eccedente data al creditore va restituita al debitore.

Quindi nel caso in cui non venga richiesta l’assegnazione allo Stato dell’immobile pignorato, allora si decide di procedere con il quarto incanto.

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Maria Di Palo

Sono ragioniere programmatore, ho scoperto, grazie ad una buona amica, il piacere di scrivere e di condividere ciò che mi interessa, mi incuriosisce e mi appassiona. Mi piace trasferire agli altri le ricette della tradizione campana che la mia mamma mi ha lasciato in eredità e quelle nuove che amo preparare per la mia famiglia. Mi appassiona scrivere su tutto ciò che attrae la mia curiosità come argomenti di attualità e argomenti che riguardano il mondo della scuola. Amo anche esplorare luoghi nuovi e affascinanti.