Vendita casa senza il trasferimento di soldi: ecco come procedere

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16/10/2019

Vendita casa senza trasferimento soldi: quali sono i rischi civilistici e fiscali per chi simula una vendita al posto di una donazione

Vendita casa senza il trasferimento di soldi: ecco come procedere

Vendere un immobile senza che l’acquirente paghi il suo valore all’atto notarile, è possibile? Nel caso di una vendita di un immobile tra fratelli e il trasferimento dei soldi per il pagamento non venga mai eseguito e che tra i due non ci sia nessun accordo, il fratello venditore può far richiesta del pagamento o lamentare l’inadempimento contrattuale per ritornare in possesso del bene. Se invece il pagamento non avviane per un accordo privato tra loro le cose cambiano. Approfondiamo un po’ l’argomento.

La vendita casa senza il trasferimento di soldi, è valida?

Il pagamento di un immobile avviene dinanzi al notaio che controlla la consegna degli assegni o l’avvenuto bonifico. Ma non è detto che il pagamento possa avvenire dopo il rogito. Indipendentemente dell’avvenuto pagamento o meno, sotto un aspetto civilistico il trasferimento di proprietà avviene al momento della stipula notarile.  Invece, da un punto di vista fiscale, c’è l’obbligo che il pagamento dell’immobile avviene con modalità tacciabile ossia con bonifico bancario o con assegni non trasferibili. Se al momento dell’atto notarile si dichiari che il pagamento sia già stato effettuato, ma ciò non corrisponde a vero si incorre in un’ipotesi di falso.

È compito del notaio accertarsi dell’autenticità delle dichiarazioni, richiedendo copia degli assegni o dall’estratto conto da cui risulta il passaggio di denaro. Ma vi è anche il caso, come si è già detto, che le parti decidono di dilazionare il pagamento o posticiparlo dopo la vendita.  In questo caso, il notaio, non potendo accertare il trasferimento dei soldi, prende solo atto dell’intesa concordata tra le parti.


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La richiesta di inadempimento del contratto può essere fatta entro 10 anni, nel caso in cui il prezzo di vendita non sia mai stato versato.

Se, invece, le parti si son messe d’accordo nel non corrispondere i soldi per il pagamento della vendita, il venditore non potrà più far richiesta del pagamento. L’acquirente in questo caso per non incorrere nel pagamento deve presentare come prova l’accordo scritto.

Trasferimento di proprietà per esigenze particolari

Quando siamo davanti ad una vendita di un immobile tra parenti, spesso si tratta in realtà di una donazione. Ciò può accadere per diverse esigenze.

Nel caso che il venditore abbia molti debiti e per non rischiare il pignoramento della casa, finge un trasferimento ad una terza persona, tramite la vendita e non la donazione, poiché quest’ultima può essere revocata dai creditori entro i primi 5 anni. Difatti, la revoca della donazione si può richiedere solo dimostrando che il debitore non ha altri beni pignorabili. La revoca della vendita si può richiedere dimostrando, inoltre, che l’acquirente era a conoscenza della situazione debitoria, cosa non facile se si tratta di un familiare non convivente.

In più, possiamo dire che si preferisce la vendita anche perché non è aggregabile dagli eredi legittimari. Il coniuge, i figli o, in loro assenza, i genitori del defunto possono impugnare, entro 10 anni dall’apertura della successione, tutte le donazioni fatte in vita che hanno impoverito le quote minime di eredità. Tale procedura non è possibile nel caso di vendita, poiché, la vendita del bene, corrisponde un arricchimento in denaro.

Quindi, chi vuole ingannare i creditori o i legittimi eredi ricorre ad una vendita simulata che nasconde invece una donazione.  Ma è sempre possibile per i soggetti danneggiati rivolgersi al tribunale per accertare la simulazione.

Come dimostrare la finta vendita?

I soggetti danneggiati, come creditori e eredi, per dimostrare la finta vendita possono ricorrere a qualsiasi mezzo di prova come le testimonianze, l’utilizzo dell’immobile da parte del venditore anche dopo il rogito e, appunto, il mancato pagamento del prezzo.


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Il fatto che non vi sia traccia di alcun pagamento da parte del acquirente nei confronti del venditore, rende il contratto di vendita attaccabile, anche se per il fisco è un atto valido. Per procedere contro la falsa vendita, per i terzi non hanno tempi di prescrizione. Si tratta della simulazione assoluta che può essere accertata in qualsiasi momento, poiché è un atto sostanzialmente e giuridicamente nullo.

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