Vendita immobiliare: quando scatta l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate

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13/02/2020

Quando l’Agenzia delle Entrate innesca i controlli su una compravendita immobiliare? Come difendersi dall’avviso di accertamento contenente la rettifica del valore dell’immobile?

Vendita immobiliare: quando scatta l’accertamento dell’Agenzia delle Entrate

La fase della vendita immobiliare è un’operazione molto delicata dal punto di vista fiscale. L’Agenzia delle Entrate potrebbe attivare un controllo sull’eventuale prezzo di vendita dell’immobile, ritenendolo inadeguato al valore della proprietà. Potrebbe accadere che l’Ufficio predisponga una notifica di accertamento, se ritiene che la vendita sia antieconomica. Una verifica, in cui l’Amministrazione Finanziaria imputa il giusto presso all’immobile venduto, applicando il versamento dell’imposta di registro quantificato sul prezzo di vendita e il prezzo che l’Ufficio ha computato come rettifica del valore dell’immobile, con l’aggiunta di interessi e sanzioni.

Altra ipotesi, in cui potrebbe scattare la verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, potrebbe essere l’eventuale presenza di una vendita di un immobile acquistato o donato nei 5 anni antecedenti, non utilizzato come casa principale. L’Amministrazione Finanziaria potrebbe avviare una procedura di controllo per accertare la presenza d’introiti non tassati. In questo caso, l’Ufficio potrebbe esigere il versamento dell’Irpef calcolato sulla differenza tra il prezzo di vendita e di acquisto, con l’aggiunta di sanzioni e interessi.

Vendita immobiliare: quando scatta l’accertamento di rettifica del prezzo?

Acclarato che l’Agenzia delle Entrate può intervenire avviando il protocollo dei controlli, rettificando il prezzo dell’immobile venduto in base ai criteri di valori dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), resta da capire come l’Amministrazione Finanziaria procederà realmente.


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Tuttavia, tale criterio da solo non è sufficiente, affinché l’Ufficio inneschi una diatriba sul prezzo dichiarato nell’atto di vendita. In sostanza, potrebbe avviare un’indagine di carattere bancaria per visionare la presenza d’incassi, oppure, pagamenti di cui non vi è traccia (non dichiarati). Inoltre, sempre in sede di verifica l’Agenzia delle Entrate può paragonare il prezzo di vendita dell’immobile, con i prezzi di vendita di altri immobili venduti nello stesso posto, con le stesse caratteristiche.

Se l’Agenzia delle Entrare ritiene di aver trovato una discrepanza sul prezzo venduto e il valore dell’immobile, avvia la notifica dell’avviso di accertamento. L’atto verrà notificato sia all’acquirente che al venditore tramite l’ufficiale giudiziario o Poste Italiane. L’Amministrazione Finanziaria richiederà d’ufficio il versamento delle imposte calcolate sulla differenza del valore dell’immobile verificato, con l’aggiunta di interessi e sanzioni. Ai sensi dell’articolo 71 D.P.R. n. 131 del 1986, le sanzioni amministrative vengono calcolate su un’aliquota che va dal 100% fino al 200% dell’imposta riscontrata.

Vendita immobiliare: come difendersi dall’avviso di accertamento

Nel caso di avviso di accertamento contenente la rettifica del valore dell’immobile, è possibile presentare ricorso dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale, entro 60 giorni dalla data della notifica. La contestazione dell’accertamento dovrà contenere la prova dell’effettivo valore dell’immobile acquistato nell’atto di vendita. Ad esempio, uno dei documenti da allegare al ricorso, potrebbe essere una perizia stilata da un tecnico, che confermi il valore dell’immobile presente nell’atto dell’acquisto, oppure, la presenza di lavori di ristrutturazione eseguiti dopo l’atto di vendita.