Casa e condominio: l’inquilino e il pagamento degli oneri accessori

Casa e condominio: a carico del conduttore servizi e manutenzione ordinaria, approfondimenti.

Casa e condominio: questo approfondimento riguarda il pagamento degli oneri accessori condominiali da parte di un inquilino ed i rapporti giuridici di quest’ultimo con il condominio. In realtà, il contratto di locazione produce effetti solo tra il proprietario e il conduttore e per il condominio soltanto il primo può considerarsi partecipante alle parti comuni dell’edificio. Tuttavia esistono alcune ipotesi in cui è chiamato ad intervenire in assemblea anche il conduttore. 

È sempre bene tener conto che in base alle nuove norme (Legge 220/2012) all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea e si evince in modo chiaro il divieto che possa rappresentare condomini in assemblea.

Casa e condominio: oneri accessori del conduttore

Salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento re del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni sono a carico del conduttore. Vanno considerate anche a carico del conduttore le spese per il servizio di portineria nella misura del novanta per cento, fermo restando la possibilità per le parti di pattuire diversamente una misura inferiore di tale percentuale nel contratto di locazione. E’ previsto che il pagamento del conduttore dovrà avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Il conduttore ha diritto di prendere visione dei documenti che giustificano le spese effettuate: Nella prassi può avvenire che spesso contrattualmente tra proprietario e conduttore sia pattuito che il pagamento degli oneri condominiali (in generale senza distinguere tra le diverse voci di spesa) spetti integralmente a quest’ultimo.

In queste ipotesi l’importo del canone complessivo è molto spesso comprensivo anche degli oneri condominiali che verranno corrisposti direttamente dal proprietario al condominio.

Voto del conduttore

Il conduttore ha diritto di voto, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento di aria. Il conduttore ha inoltre diritto di intervenire, ma senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. 

Amministratore e conduttore

L’amministratore non potrà agire per il pagamento dei contributi condominiali nei confronti del conduttore, ma dovrà riscuotere i contributi direttamente ed esclusivamente rivolgendosi al proprietario, restando esclusa un’azione diretta nei confronti degli inquilini.

Appartamento disabitato

Anche nell’ipotesi di appartamento disabitato e non posto in locazione, il proprietario dovrà corrispondere quanto dovuto per le spese comuni, a meno che non venga esonerato da tutti gli altri condomini.

Appartamento condominiale

L’appartamento dell’ex portiere può essere concesso in locazione dopo la soppressione del servizio di portierato ad un condomino o ad un terzo. Discusse sono le modalità di stipula del relativo contratto. Se il bene non è utilizzabile in alto modo, il contratto può essere stipulato dall’amministratore anche senza autorizzazione dell’assemblea, che potrà ratificarlo a maggioranza. La giurisprudenza ha ammesso che il contratto di locazione potrebbe essere stipulato anche da un condomino, visto che il potere di gestione della cosa comune spetta a ciascuno, fermo restando che il condomino che stipula dovrà agire con il consenso degli altri. Per evitare contestazioni è però preferibile che sia l’amministratore dietro mandato dell’assemblea ad agire per la stipula del contratto.  


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Dott. Vincenzo Baldi

Diplomato presso Liceo Artistico di Salerno. Iscritto per circa due anni alla facoltà di Architettura di Napoli, A seguito delle contestazioni studentesche di quei tempi opto per l'università di Salerno laureandomi in materie letterarie. Dirigente sindacale e dipendente del Il MIUR per circa 40 anni. Amministratore di condominio iscritto all'Anaci per circa 30 anni. Ho scritto su riviste sindacali, nonchè su riviste di notizie e informazioni condominiali rispondendo a quesiti dei condomini. Da novembre 2019 sono in pensione per lo Stato ma io sento di poter dare ancora molto. Mi piace l'arte, l'architettura a riprova delle mie origini artistiche. Scrivere è la mia passione, attraverso la scrittura comunico agli altri i miei pensieri e le mie conoscenze. In questo mondo dove tutto va all'incontrario scrivere è un modo per esprimersi in libertà e passione.