Comprare casa affittata: quali conseguenze per l’acquirente

Acquistare casa affittata, non è sempre una buona idea se si ha intenzione di andarci a vivere, ecco le norme del Codice Civile che regolarizzano l’affitto

Sei in procinto di acquistare casa, ma è occupato da un inquilino in affitto, quindi ti stai chiedendo se una volta che sei proprietario puoi mandar via l’inquilino e magari andarci a vivere tu nell’appartamento. Per essere certi di cosa si può fare oppure no bisogna consultare il Codice Civile che regola il contratto di locazione. In questi giorni la Cassazione ha emesso sentenza su casi analoghi. La sentenza n. 24222/19 del 30.09.2019 ha stabilito cosa succede quando si acquista casa con inquilino in affitto o, si diventa proprietario per qualsiasi altra ragione, come per successione ereditaria.

Comprare casa affittata: si può mandar via l’inquilino?

Ci sono casi in cui l’affitto ha una durata di 9 anni, e se il contratto è stato regolarmente registrato questo non si può scindere anche con il subentro di un nuovo proprietario che intende occupare casa personalmente. Ovviamente il contratto deve avere data di registrazione anteriore a quella del rogito notarile di compravendita.  Quindi, il nuovo proprietario non può mandare via l’inquilino per qualsiasi ragione finché il contratto non volge al termine.

Per tanto, nel caso in cui l’immobile trasferito è occupato da un inquilino con un contratto di locazione di data certa anteriore al trasferimento è opponibile al terzo acquirente e prosegue così tra conduttore e terzo acquirente, tranne che non ci sia una diversa volontà delle parti. La giurisprudenza ritiene che tale regola vale anche per la donazione.

Un’altra circostanza che si può verificare è quando il contratto di locazione abbia una durata superiore a 9 anni. In questo caso il contratto può essere opposto all’acquirente solo quando il contratto è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari. Se ciò non è avvenuto l’opponibilità permane solo per 9 anni dall’inizio della locazione.

Quando la data di locazione non è certa, ma il conduttore prova che occupa l’immobile a partire da una data anteriore alla vendita, il contratto è opponibile per una durata massima di 6 anni.

A meno che non contratto non venga trascritto una clausola che obbliga il nuovo proprietario di rispettare il contratto di locazione fino alla sua naturale scadenza (Art. 1599 cod. civ.).

L’acquirente, dal giorno dell’atto notarile subentra in tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto stesso. Quindi può esigere i canoni non ancora versati alla data del rogito e quelli maturati dopo, ma non quelli anteriori.

L’inquilino ha diritto di prelazione: quando?

Se il locatore, vuole vendere la casa data in affitto, alla prima scadenza della locazione, il conduttore può esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto del bene. Ma solo nel caso che non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo. Il diritto di prelazione riconosciuto al conduttore prevale al diritto di prelazione dei coeredi di immobile caduto in comunione ereditaria e non opera nel caso in cui la vendita sia effettuata in favore del coniuge del proprietario o di parenti entro il secondo grado del medesimo.

Il conduttore su vuole esercitare il suo diritto alla prelazione, ha tempo 60 giorni dalla comunicazione ricevuta, tramite un atto da notificare al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

Nel caso in cui il locatore trasferisce a terzi il bene senza effettuare la notificare al conduttore la propria volontà di trasferirlo o effettuando la comunicazione con una procedura diversa da quella prevista dalla legge, o ancora comunicando un corrispettivo superiore a quello stabilito col terzo, il conduttore può, entro un termine di 6 mesi dalla trascrizione del contratto stipulato tra il locatore e il terzo, chiedere il riscatto dell’immobile già trasferito.

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Maria Di Palo

Sono ragioniere programmatore, ho scoperto, grazie ad una buona amica, il piacere di scrivere e di condividere ciò che mi interessa, mi incuriosisce e mi appassiona. Mi piace trasferire agli altri le ricette della tradizione campana che la mia mamma mi ha lasciato in eredità e quelle nuove che amo preparare per la mia famiglia. Mi appassiona scrivere su tutto ciò che attrae la mia curiosità come argomenti di attualità e argomenti che riguardano il mondo della scuola. Amo anche esplorare luoghi nuovi e affascinanti.