Canone di locazione, tasse da pagare anche se non si riscuote l’affitto? Cosa succede e perchè

Se i canoni di locazione non mi vengono pagati devo comunque pagare le tasse? La risposta a questa domanda, tutt’altro che scontata, dipende da vari fattori.

In linea di principio, se concedo in locazione un immobile e l’inquilino non paga l’affitto, bisogna comunque dichiarare i canoni di locazione nella propria dichiarazione dei redditi. Se l’inquilino continua a non adempiere anche dopo il 30 novembre, termine ultimo per presentare la dichiarazione dei redditi, possono però aprirsi due scenari.

Di questi scenari, uno in particolare ci permette di evitare il versamento delle tasse, mentre l’altro permette ottenere un credito d’imposta per dedurre i canoni di locazione non riscossi sulla dichiarazione dei redditi successiva.

Non mi pagano l’affitto: quando non pago le tasse

Se l’inquilino del nostro immobile locato non ci paga i canoni di locazione e perdura nel suo stato di inadempimento, la prima cosa da fare è mettere in mora il locatario. Se, nonostante la messa in mora, l’inquilino continua a non pagare l’affitto, bisogna richiedere lo sfratto.

In seguito all’intimazione di sfratto, viene in soccorso la legge n. 58/2019, di conversione del decreto legge n. 34/2019. Nel provvedimento è prevista la possibilità di non pagare le tasse sui canoni di locazione non corrisposti.

Più in particolare, la legge citata permette di non calcolare i canoni di locazione non riscossi come reddito imponibile. Di conseguenza, qualora non siano stati riscossi i canoni di locazione e l’inquilino sia stato sfrattato, gli affitti non riscossi non formeranno reddito imponibile ai fini IRPEF.

La deduzione dei canoni di locazione non pagati

L’art. 26 del DPR n. 917/86 esclude che gli affitti non pagati diventino reddito imponibile ai fini IRPEF. Questo avviene anche con la cedolare secca, ma avviene soltanto in tre casi:

• Il nostro immobile dato in locazione è destinato all’uso abitativo, quindi è di categoria A (esclusa la categoria A10);
• È stata effettuata messa in mora del locatario, che parte 20 giorni dopo la scadenza del termine previsto per pagare;
• È stato intimato lo sfratto per morosità ovvero un’ingiunzione di pagamento.

Il momento in cui i canoni di locazione possono essere detassati è dunque la semplice intimazione dello sfratto ovvero l’ingiunzione di pagamento. In questi casi non bisognerà aspettare che si concluda tutta la vicenda giudiziaria legata allo sfratto.

Se invece tutte queste condizioni sono soddisfatte al momento della dichiarazione dei redditi, compresa l’intimazione di sfratto, è possibile per il proprietario dichiarare semplicemente la rendita catastale dell’immobile, con una rivalutazione del 5%. Perché si possa procedere in tal senso, giova sottolinearlo, c’è bisogno che l’intimazione di sfratto venga proposta in un momento precedente alla dichiarazione dei redditi.

I canoni non pagati diventano credito d’imposta

Per non pagare le tasse sui canoni di locazione non riscossi, occorre che l’intimazione di sfratto avvenga prima del termine ultimo per la presentazione della dichiarazione dei redditi. Se, invece, il locatario è stato soltanto messo in mora prima del 30 novembre, sarà comunque possibile recuperare le tasse versate sui canoni non versati.

Quest’ultima possibilità si concretizza in un credito d’imposta di importo pari a quello che avevano i canoni non pagati. Perché ciò avvenga bisogna però compilare correttamente il modello relativo alla dichiarazione dei redditi.

In particolare, in sede di dichiarazione, occorrerà indicare l’importo relativo ai canoni non riscossi alla sezione D7 del nuovo modello 730. Nella dichiarazione dei redditi successiva, si otterrà quindi un credito d’imposta di misura pari a quanto indicato nel rigo D7 della dichiarazione dei redditi.

In questo modo, la base imponibile futura si ridurrà in maniera proporzionale rispetto a quanto indebitamente versato in precedenza, ma per non sbagliare è sempre bene spiegare la situazione al proprio dottore commercialista di fiducia, che ci saprà consigliare con riguardo al nostro caso specifico.

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