Vendere casa: ecco come valutare un immobile in modo semplice

Vendere casa: ecco un modo semplice per valutare il valore commerciale di una casa in base ad alcuni criteri da tenere in considerazione

Vuoi vendere il tuo immobile, ma non vuoi rivolgerti ad un’agenzia immobiliare, allora il primo passo da fare è stabilire il prezzo di vendita. Per individuare il prezzo, bisogna conoscere il mercato e sapere come si valuti un immobile. Per valutare correttamente un immobile, solitamente ci si rivolge a un professionista, in quanto sono molti i fattori da considerare, inoltre perché il privato non farà mai una valutazione oggettiva, ma si tenterà di abbassare il prezzo, se è l’acquirente, considerando tutti i lati negativi. Mentre il venditore cercherà sempre si aumentare il prezzo rispetto all’effettivo valore. Per la valutazione oggettiva dell’immobile bisogna seguire criteri ben precisi.

L’importanza di saper valutare un immobile

Essere a conoscenza del valore dell’immobile e di come calcolarlo è sempre importante, anche se ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare. In quanto, anche se è vero che l’agenzia aiuta a raggiungere il proprio intento, cioè vendere l’immobile, ma a che prezzo?   Spesso, l’agente immobiliare cerca di vendere velocemente casa, per guadagnare la provvigione, che è una percentuale sul prezzo di vendita che sia l’acquirente che il venditore devono pagare.  Quindi, a volte l’agente tende a sottovalutare l’immobile per velocizzare la vendita. Per questo chi ha intenzione di vendere casa, è utile conoscere almeno per sommi capi quale potrebbe essere il prezzo.

Formula per valutare un immobile

La valutazione dell’immobile avviene applicando una formula precisa: valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito.

Analizziamo le componenti della formula per meglio comprenderne il significato.

Superficie commerciale di un immobile: che cosa è

Si intende per superficie dell’immobile lo spazio che esso occupa, di solito siamo a conoscenza della superfice di casa nostra, che è la superficie calpestabile che differenzia però dalla superficie commerciale.

Per superficie commerciale si intende la superficie calpestabile più i muri perimetrali, balconi e terrazze ed eventuali giardini. Per calcolare quindi la superficie commerciale si esegue tale procedure:

  • Si considera la superficie calpestabile in metri quadri;
  • si aggiunge la superficie corrispondente ai muri perimetrali e ai muri interni. Il calcolo della superfice dei muri non è possibile farlo con l’aiuto di un metro. Si utilizza allora un criterio orientativo, si aggiunge il 5% della superficie calpestabile;
  • si somma la superficie dei balconi, nella misura del 30 – 33% della loro superficie.
  • si aggiungono anche la superficie di eventuali giardini e terrazze sempre per una percentuale del 30 – 33% della loro superficie.

La somma di tutti questi elementi danno la superficie commerciale dell’immobile che dovrà essere moltiplicato per la quotazione al metro quadro.

Calcolo della quotazione al metro quadro

La quotazione al metro quadro è il valore che ogni metro quadro dell’immobile ha. Esso varia in base a molti fattori, cambia in base alla città in cui si trova l’immobile, in quale quartiere, in centro o in periferia. Infatti un immobile ubicato in una via principale avrà una quotazione al metro quadro superiore rispetto a un altro che si trova in un quartiere periferico.  La quotazione al metro quadro lo si può reperire tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione un’apposita banca dati. Basti inserire la città e la via in cui si trova l’immobile per avere la relativa quotazione.

Quindi, ad esempio se abbiamo una casa con una superficie commerciale di 150 metri quadri, e la valutazione sul sito dell’Agenzia risulta essere di 1000 euro al metro quadro, moltiplicando i due valori otteniamo 150.000 euro. Ma questo non è ancora il valore definitivo, bisogna tener conto dei coefficienti di merito.

Coefficienti di merito: come si applicano

Il coefficiente di merito è un importo che bisogna aggiungere o sottrarre dal valore dell’immobile. Esso varia secondo diversi fattori in cui si trova l’immobile, cioè in base alla posizione, allo stato di manutenzione, all’esposizione e così via. I coefficienti di merito sono diversi e in base alla positività o negatività della caratteristica si sommano o si sottraggono, facciamo una carrellata dei principali coefficienti di merito.

In base al piano:

  • seminterrato (con o senza ascensore) – 25%;
  • piano terra senza giardino – 20%;
  • piano terra con giardino – 10%;
  • primo piano – 10%;
  • secondo piano con ascensore – 3%;
  • secondo piano con ascensore – 15%;
  • piani superiori al secondo con ascensore + 5%;
  • piani superiori senza ascensore – 30%;
  • ultimi piani con ascensore + 10%;
  • ultimi piani senza ascensore – 30%;
  • attico con ascensore + 20%;
  • attico senza ascensore – 20%.

In base all’età e alle condizioni dell’edificio:

  • da 1 a 20 anni. Stato ottimo o normale: nessun coefficiente di merito. Stato scadente: – 5%;
  • da 20 a 40 anni. Ottimo stato: + 5%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: – 10%;
  • oltre 40 anni. Ottimo stato: + 10%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: – 15%.

Questi coefficienti si applicano all’intero edificio in cui si trova l’immobile da valutare.

In base allo stato di conservazione dell’immobile:

  • da ristrutturare – 10%;
  • se in buono stato non si applica nessun coefficiente;
  • ristrutturato + 5%;
  • finemente ristrutturato + 10%;
  • nuova costruzione + 10%.

Mentre questi coefficienti vanno applicati solo all’immobile da valutare.

In base all’esposizione e al panorama:

  • esterna panoramica + 10%;
  • esterna + 5%;
  • in caso di esposizione mista, nessun coefficiente;
  • mista interna – 5%.

In base alla luminosità:

  • molto luminoso + 10%;
  • luminoso + 5%;
  • se mediamente luminoso, nessun coefficiente;
  • poco luminoso – 5%.

In base al riscaldamento:

  • autonomo + 5%;
  • se centralizzato, nessun coefficiente;
  • centralizzato con contabilizzatore +2%;
  • assente – 5%.

In base alla presenza di eventuali locazioni:

  • locazione quadriennale – 20%;
  • locazione per brevi periodi – 5%.

Casa: come valutare il tuo immobile in modo semplice ed economico


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Maria Di Palo

Sono ragioniere programmatore, ho scoperto, grazie ad una buona amica, il piacere di scrivere e di condividere ciò che mi interessa, mi incuriosisce e mi appassiona. Mi piace trasferire agli altri le ricette della tradizione campana che la mia mamma mi ha lasciato in eredità e quelle nuove che amo preparare per la mia famiglia. Mi appassiona scrivere su tutto ciò che attrae la mia curiosità come argomenti di attualità e argomenti che riguardano il mondo della scuola. Amo anche esplorare luoghi nuovi e affascinanti.